Vergunningvrij bouwen? Alles over de regels in de Omgevingswet

Hoe werkte vergunningvrij bouwen voorheen?

Voor 1 januari 2024 gold de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). In de Wabo werd bepaald dat het verboden was om zonder omgevingsvergunning te bouwen (artikel 2.1, eerste lid, onder a, Wabo). Ook werd in de Wabo bepaald dat hierop wel uitzonderingen mochten worden gemaakt. De uitzonderingen waren opgenomen in artikel 2 en 3 van het Besluit omgevingsrecht (Bor). Concreet betekende dit dat als een bouwactiviteit genoemd werd in artikel 2 of 3 van Bijlage II bij het Bor, de bouwactiviteit vergunningvrij uitgevoerd kon worden. De bouwactiviteit kon dus direct uitgevoerd worden zonder een omgevingsvergunning bij de gemeente aan te vragen.

Hoe werkt vergunningvrij bouwen nu onder de Omgevingswet?

Sinds 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. De Wabo en het Bor zijn daarmee komen te vervallen. De regels over wanneer een omgevingsvergunning nodig is om iets te bouwen, zijn nu te vinden in de Omgevingswet, het Besluit bouwwerken leefomgeving en de gemeentelijke omgevingsplannen. Deze regels bevatten bepalingen over het gebruik van een gebouw, bijvoorbeeld of het bedoeld is voor wonen of voor winkels. Daarnaast bevatten zij ook regels over het uiterlijk van bouwwerken. Op dat laatste richten we ons in deze blog.

In het gemeentelijke omgevingsplan stelt de gemeente zelf regels op over de fysieke leefomgeving. Denk bijvoorbeeld aan de maximale hoogte van gebouwen of de afstand tussen bouwwerken. Sinds de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 heeft iedere gemeente één omgevingsplan. Maar nog lang niet alle gemeenten hebben sindsdien al hun eigen regels kunnen opstellen. Voor deze gemeenten geldt automatisch een standaard omgevingsplan, dat door de rijksoverheid is opgesteld en standaardregels bevat (ook wel bekend als de Bruidsschat). Dit wordt het tijdelijke deel van het omgevingsplan genoemd. Het tijdelijke deel vervalt zodra de gemeente haar eigen regels heeft vastgesteld. Op dat moment gelden dan de nieuwe, door de gemeente vastgestelde regels. Het is daarom belangrijk om te controleren of uw gemeente al een eigen omgevingsplan heeft vastgesteld of nog gebruikmaakt van de standaardregels van de Bruidsschat.

Niet alleen het omgevingsplan is nieuw geïntroduceerd bij de inwerkingtreding van de Omgevingswet. De Omgevingswet maakt ook een onderscheid tussen een technisch deel en een ruimtelijk deel van een bouwactiviteit. Deze splitsing noemen we ‘de knip’. Voor beide delen is in sommige gevallen een aparte omgevingsvergunning nodig.

Wat houdt de knip in?

Onder de Omgevingswet is de omgevingsvergunning opgesplitst in twee aparte omgevingsvergunningen. De omgevingsvergunning voor de omgevingsplanactiviteit (het ruimtelijke deel) en de omgevingsvergunning voor de technische bouwactiviteit (het technische deel). Deze vergunningplichten zijn opgenomen in art. 5.1, eerste en tweede lid, onder a van de Omgevingswet. Het gevolg hiervan is dat dit beoordeeld moet worden voor zowel het ruimtelijke als het technische deel, om te bepalen of een bouwwerk vergunningvrij kan worden gebouwd. Het is namelijk mogelijk dat de omgevingsplanactiviteit wel vergunningvrij is, terwijl dat voor de technische bouwactiviteit niet het geval is en andersom.

Omgevingsvergunning voor de omgevingsplanactiviteit

Voor de omgevingsplanactiviteit gelden de regels die zien op het uiterlijk van de bouwwerken. Denk hierbij aan regels die zien op de bouwhoogte en plaatsing van het bouwwerk. Dergelijke regels zijn te vinden in het (tijdelijk deel van het) omgevingsplan van de betreffende gemeente. Omdat de regels in het omgevingsplan staan, wordt deze vergunning dan ook de vergunning voor de omgevingsplanactiviteit genoemd.

Vergunningvrije gevallen

De hoofdregel is dat het verboden is om zonder omgevingsvergunning een omgevingsplanactiviteit te verrichten (artikel 5.1, eerste lid, onder a, Omgevingswet). Wel is de mogelijkheid geboden om vergunningvrije gevallen aan te wijzen. De vergunningplicht geldt niet voor bouwactiviteiten die zijn opgenomen in:

Artikel 2.29 van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Dit zijn bouwactiviteiten die vanuit de rijksoverheid zijn aangewezen als vergunningvrij. Ook spelen de overige bouwregels van het (tijdelijk deel van het) omgevingsplan geen rol. Voor deze bouwwerken is dus geen vergunning voor de omgevingsplanactiviteit nodig.

Artikel 22.27 van het tijdelijk deel van het omgevingsplan. Dit zijn bouwactiviteiten die, zolang het omgevingsplan nog niet is vastgesteld in ieder geval, vergunningvrij zijn. Wanneer een gemeente al wel een omgevingsplan heeft, komt het Omgevingsplan, tijdelijke deel dus te vervallen. Het is daarom belangrijk om na te gaan of uw gemeente al een omgevingsplan heeft vastgesteld of nog niet. Aandachtspunt is verder dat de bouwactiviteit nog wel aan de andere bouwregels uit het tijdelijk deel van het omgevingsplan moet voldoen. Een aanvullende beoordeling of de bouwactiviteit voldoet aan de bouwregels van het tijdelijk deel van het omgevingsplan is dus nodig. Deze regels zijn doorgaans opgenomen in het bestemmingsplan of een beheersverordening.

Artikel 22.36 van het tijdelijk deel van het omgevingsplan. Dit zijn bouwactiviteiten die, zolang het omgevingsplan nog niet is vastgesteld in ieder geval, vergunningvrij zijn. Wanneer een gemeente al wel een omgevingsplan heeft, komt het Omgevingsplan, tijdelijke deel dus te vervallen. Het is daarom belangrijk om na te gaan of uw gemeente al een omgevingsplan heeft vastgesteld of nog niet. De omgevingsplanactiviteit voldoet automatisch aan de bouwregels van het tijdelijk deel van het omgevingsplan. Een aanvullende beoordeling of de bouwactiviteit voldoet aan de bouwregels van het tijdelijk deel van het omgevingsplan is dus niet nodig.

Wanneer er geen vergunningplicht geldt voor de omgevingsplanactiviteit van de voorgenomen bouwactiviteit, is er geen omgevingsvergunning nodig. Dit betekent alleen niet dat je direct met de bouwactiviteit kunt starten. Er moet namelijk ook worden gekeken of er een vergunningplicht geldt voor de technische bouwactiviteit.

Omgevingsvergunning voor de technische bouwactiviteit

Deze omgevingsvergunning heeft betrekking op de technische bouwkwaliteit. Dit zorgt er onder andere voor dat de veiligheid van het bouwwerk wordt gewaarborgd. Voor bouwactiviteiten met een complexere constructie is vaak sneller een omgevingsvergunning voor de technische bouwactiviteit nodig.

In beginsel is het verboden om zonder omgevingsvergunning een technische bouwactiviteit te verrichten (artikel 5.1, tweede lid, onder a, Omgevingswet). Wel is de mogelijkheid geboden om vergunningvrije gevallen aan te wijzen.

Voor de technische bouwactiviteit schrijft de wet alleen voor welke bouwactiviteiten wel vergunningplichtig zijn. De activiteiten die vergunningplichtig zijn, staan beschreven in artikel 2.25 en 2.26 van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Valt de voorgenomen bouwactiviteit niet onder de activiteiten die in deze artikelen worden genoemd, dan is deze vergunningvrij voor de technische bouwactiviteit.

Valt de voorgenomen bouwactiviteit wél onder artikel 2.25 of 2.26 van het Bbl, dan kan deze alsnog vergunningvrij zijn. Dit is het geval wanneer de bouwactiviteit staat in artikel 2.27 van Bbl. Hierin zijn uitzonderingen op de vergunningplicht opgenomen. Als de bouwactiviteit in artikel 2.27 van het Bbl wordt genoemd, is deze dus vergunningvrij voor het technische deel. Daarnaast kan op grond van artikel 2.27, eerste lid, onder a, van het Bbl in plaats van een vergunningplicht een meldingsplicht gelden. In dat geval hoeft de bouwactiviteit alleen aan de gemeente gemeld te worden, zonder dat een omgevingsvergunning hoeft te worden aangevraagd.

Andere vergunningen

Naast een omgevingsvergunning voor de omgevingsplanactiviteit en de technische bouwactiviteit kan het zijn dat er aanvullende vergunningen zijn vereist. Bijvoorbeeld als er sprake is van een gemeentelijk- of rijksmonumenten of ontgrondingen (de hoogte van een terrein veranderen). Ook gelden er voor cultureel erfgoed weer net andere regels rondom vergunningvrij bouwen.

Hoe vraag je vergunningen aan?

Het aanvragen van een omgevingsvergunning of een melding doen van een bouwactiviteit gaat via het Omgevingsloket. Dit kan via de website van het Omgevingsloket of via de post. De vergunningen kunnen in één keer of apart worden aangevraagd.