Het voorkeursrecht onder de Omgevingswet: wat zijn de belangrijke aandachtspunten voor gemeenten

Wat is een voorkeursrecht?

In de praktijk zien wij steeds vaker dat bij gemeenten de wens ontstaat om ten behoeve van een gewenste ontwikkeling op daarvoor benodigde percelen een voorkeursrecht te vestigen. Het voorkeursrecht is niet meer of minder dan een eerste recht van koop voor de gemeente: als de eigenaar van het perceel wil overgaan tot verkoop, zal hij het perceel eerst te koop aan moeten bieden aan de gemeente. Het vestigen van een voorkeursrecht heeft als voordeel dat het speculatie kan tegengaan en de vergroting van de sturende rol van de gemeente ten behoeve van toekomstige ontwikkelingen.

Aandachtspunt 1: de bopa is géén grondslag

In de Omgevingswet zijn verschillende grondslagen op basis waarvan het voorkeursrecht kan worden gevestigd. Zo heeft het college van B&W de mogelijkheid om een voorlopig voorkeursrecht te vestigen (geldingsduur 3 maanden). Aansluitend kan de gemeenteraad een voorkeursrechtbeschikking nemen indien aan het betreffende perceel een niet-agrarische functie of moderniseringslocatie wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die functie. Dat voorkeursrecht loopt door indien binnen drie jaar de plannen voor de nieuwe functie worden opgenomen in een omgevingsvisie of programma. Indien binnen drie jaar daarna de beoogde nieuwe functie of moderniseringslocatie in een omgevingsplan wordt opgenomen blijft het voorkeursrecht nog eens 5 jaar geldig met een eenmalige verlengingsmogelijkheid van nog eens 5 jaar. Aldus is de maximale geldingsduur van een voorkeursrecht 16 jaar en 3 maanden. .

Wat opvalt is dat de vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (‘bopa’) niet de grondslag voor vestiging van het voorkeursrecht kan zijn. Dit terwijl de bopa door gemeenten veel gebruikt wordt om een gewenste ontwikkeling mogelijk te maken. Als het dus van belang is om een gevestigd voorkeursrecht te laten voortduren (na eventuele vaststelling van een omgevingsvisie of programma), zal de gewenste ontwikkeling mogelijk gemaakt moeten worden door wijziging van het omgevingsplan en niet door een bopa.

Aandachtspunt 2: tijdig verlengen van reeds gevestigde voorkeursrechten

Indien voor 1 januari 2024 (op grond van de Wvg) een voorkeursrecht is gevestigd met een bestemmingsplan als grondslag kan het vanwege de regeling in de Omgevingswet nodig zijn binnen 5 jaar na inwerkingtreding van het voorkeursrecht een verlengingsbesluit te nemen.

Volgens artikel 9.4 lid 1 van de Omgevingswet vervalt een gevestigd voorkeursrecht op grond van een omgevingsplan na 5 jaar. Onder de Wvg was die vervaltermijn 10 jaar. De gemeenteraad heeft echter volgens artikel 9.1 lid 2 van de Omgevingswet wel de mogelijkheid die termijn met nog eens 5 jaar te verlengen, waardoor uiteindelijk alsnog uitgekomen kan worden op een termijn van 10 jaar. Dit verlengingsbesluit zal dan genomen moeten worden vóórdat de termijn van 5 jaar afloopt.

Hoe zit het dan met voorkeursrechten die onder de Wvg zijn gevestigd met het bestemmingsplan als grondslag? Het overgangsrecht bepaalt dat een voorkeursrecht dat vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet is gevestigd gelijkgesteld moet worden aan een voorkeursrecht op grond van een omgevingsplan onder de Omgevingswet. Dit kan – afhankelijk van de datum waarop het voorkeursrecht is gevestigd – twee dingen betekenen:

i. Als het voorkeursrecht is gevestigd vóór 1 januari 2019, en de 10-jaarstermijn onder de Wvg was nog niet verlopen op 1 januari 2024, dan gold het voorkeursrecht langer dan 5 jaar bij inwerkingtreding van de Omgevingswet. Het voorkeursrecht geldt onder de Omgevingswet dan als een verlengd voorkeursrecht. In die gevallen is het niet nodig om een verlengingsbesluit te nemen.

ii. Als het voorkeursrecht is gevestigd ná 1 januari 2019, dan gold het voorkeursrecht korter dan 5 jaar bij inwerkingtreding van de Omgevingswet. Voor de geldingsduur wordt dan gekeken naar de Omgevingswet, wat betekent dat het voorkeursrecht ‘slechts’ voor 5 jaar geldt. Een op 1 januari 2020 gevestigd voorkeursrecht vervalt dan op 1 januari 2025, tenzij tijdig een verlengingsbesluit wordt genomen. Als de gemeente tijdig zo’n verlengingsbesluit neemt, loopt het voorkeursrecht door tot 1 januari 2030.

Gelet op de wijziging van de looptijd in de Omgevingswet en het overgangsrecht voor reeds gevestigde voorkeursrechten is het dus aan te bevelen om goed te inventariseren (i) of er voorkeursrechten onder de Wvg zijn gevestigd met als grondslag het bestemmingsplan en (ii) of een verlengingsbesluit nodig/gewenst is.

Aandachtspunt 3: bekend maken en inwerkingtreding voorkeursrechten

Ook de wettelijke regeling van bekendmaking en inwerkingtreding van het voorkeursrecht is gewijzigd ten opzichte van de Wvg. Na het nemen van een voorkeursrechtbeschikking:

wordt de voorkeursrechtbeschikking bekendgemaakt door toezending of uitreiking aan de in het besluit vermelde eigenaren en beperkt gerechtigden;

wordt de voorkeursrechtbeschikking ter inzage gelegd binnen de gemeente waar een onroerende zaak ligt, waarop het voorkeursrecht betrekking heeft;

wordt kennis gegeven van de terinzagelegging door publicatie in het elektronisch mededelingenblad;

en treedt het voorkeursrecht in werking door aanbieding van de voorkeursrechtbeschikking ter inschrijving bij de openbare registers van het Kadaster. Die aanbieding kan pas geschieden na de bekendmaking (binnen 4 dagen na de bekendmaking). Het Kadaster tekent de datum en het tijdstip van inschrijving aan.

Conclusie: het vestigen van voorkeursrechten luistert nauw

Met de invoering van de Omgevingswet zijn er ten aanzien van het voorkeursrecht geen grote inhoudelijke wijzigingen beoogd, maar de relatief kleine wijzigingen die wel zijn doorgevoerd kunnen grote gevolgen hebben voor gemeenten. Het proces rondom het vestigen (en gevestigd houden) van voorkeursrechten luistert dus erg nauw.