Toekomstschade door werken van algemeen belang: stand anno 2025

Achtergrond zakelijk recht overeenkomsten

Er is geen wettelijke verplichting tot het aangaan van een zakelijk recht overeenkomst, maar deze wordt  door initiatiefnemers veelal aangeboden als alternatief voor een gedoogplicht. Komen partijen er – naar de mening van de initiatiefnemer – niet (snel genoeg), dan kan een gedoogplicht worden opgelegd. Met een gedoogplicht wordt de grondeigenaar tot aanleg en instandhouding gedwongen.

Met een zakelijk recht overeenkomst kan een initiatiefnemer een opstalrecht op een perceel grond of een gedeelte daarvan vestigen. Die overeenkomst wordt dan opgenomen in een notariële akte van vestiging, die wordt ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster en dus voor eenieder kenbaar is. Ter vergoeding van zo’n opstalrecht betalen aanleggers veelal een op de (jaarlijks geactualiseerde) Gasunie-tarievenlijst gebaseerde vergoeding, die neerkomt op een gestandaardiseerde vergoeding per m² belaste strook en – eventueel – een per m² benodigde werkstrook. Aanleggers noemen deze vergoedingen “afsluitvergoeding zakelijk recht” en “meewerkvergoeding werkstrook”. Het betreffen dus nadrukkelijk geen schadevergoedingen.

De door aanleggers gehanteerde zakelijk recht overeenkomsten betreffen veelal aanleggervriendelijke modelovereenkomsten, waarin verstrekkende bepalingen zijn opgenomen die afwijken van het wettelijk gedoogplichtregime en het schadevergoedingsregime dat daarbij hoort. Eén van die afwijkingen betreft de vergoeding van toekomstschade. In geval van gedoogplichten is in de artikelen 15.12 en 15.14 lid 1 Omgevingswet als volgt geregeld:

“Schade als gevolg van een gedoogplicht als bedoeld in de afdelingen 10.2 en 10.3 wordt vergoed door de initiatiefnemer van de activiteit of het werk van algemeen belang waarvoor de gedoogplicht geldt.”

“Schade die een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van een gedoogplicht als bedoeld in afdeling 10.3 of artikel 10.3, derde lid, wordt aan de rechthebbende die de schade lijdt volledig vergoed.”

NB: het gaat hierbij om de vergoeding van schade in geval van gedoogplichten op te leggen bij beschikking (waar dus een aanvraag en een besluit daarop nodig is). Gedoogplichten van rechtswege kennen een ander schaderegime.

Kort samengevat komt schade die het rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de gedoogplicht is volledig voor vergoeding in aanmerking. Die schade kan telkens wanneer die zich voordoet bij de initiatiefnemer worden geclaimd, dus óók in geval van schade die bij oplegging van de gedoogplicht nog niet bekend was en zich in de toekomst openbaart (toekomstschade dus). Zie ook hierna.

In de door initiatiefnemers gehanteerde modelovereenkomsten wordt de vergoeding van toekomstschade veelal sterk ingeperkt. Initiatiefnemers stellen bijvoorbeeld als voorwaarden dat 1) alleen de grondeigenaar zelf of zijn rechtsopvolgers onder algemene titel (bijvoorbeeld door vererving) een vergoeding voor toekomstschade kunnen claimen, 2) toekomstschade voor hetzelfde perceel slechts eenmaal voor vergoeding in aanmerking komt en 3) alleen onvoorziene en onbepaalde schade voor vergoeding in aanmerking komt. In de praktijk blijkt dat sommige initiatiefnemers dergelijke afspraken heel beperkt uitleggen, zelfs beperkter dan lezing van die bepalingen doet geloven. Dat zorgt met enige regelmaat voor geschillen en soms procedures tussen partijen.

Uitleg van toekomstschadebeding door Hof Arnhem-Leeuwarden

Op 21 januari 2025 heeft het Hof Arnhem-Leeuwarden een belangrijk arrest gewezen in een geschil over toekomstschade tussen initiatiefnemer TenneT en grondeigenaar Stichting Het Lijndensche Fonds voor Kerk en Zending.1 In die procedure heeft TenneT betoogd dat het slechts beperkt (onder zeer beperkende voorwaarden) kunnen aanleggen van een zonnepark door de Stichting op onder meer de belaste strook grond (en zelfs daarbuiten!) een – ten tijde van het sluiten van de zakelijk recht overeenkomst in 1986 (!) – gewoon althans voorzienbaar gevolg was, waardoor die schade al eerder vergoed is en van toekomstschade géén sprake zou zijn.

Het Hof overweegt dat de overeenkomst aan de hand van de geobjectiveerde Haviltex-norm – dus met inachtneming van de bedoeling van partijen, mede aan de hand van de bewoordingen van de gehele overeenkomst en/of akte zelf – moet worden uitgelegd. Het Hof weegt mee:

1.    dat de oorspronkelijke contractspartijen partij bij de overeenkomst zijn gebleven, en

2.    het karakter van de zakelijk recht overeenkomst een individueel contract is “bedoeld om een zakelijk recht te vestigen” en dus niet vergelijkbaar is met een pensioenreglement of cao, waardoor het Hof acht kan slaan op achterliggende documentatie, en

3.    de aannemelijkheid van de door partijen voorgestane uitleg en daarbij ook de overweging dat een heel strikte uitleg van toekomstschade het beding tot een loze afspraak zou maken, en

4.    dat met de zakelijk recht overeenkomst, die op dat moment met heel veel grondeigenaren is aangegaan en daar geen afwijkende regelingen in zijn getroffen, is beoogd om een basisregeling te treffen, waarbij individuele situaties aan de hand van, onder andere, de algemene voorwaarden konden worden beoordeeld.

Het hoger beroep van de Stichting slaagt; TenneT moet de door haar geleden schade vergoeden. Partijen zijn verwezen naar de schadestaatprocedure, zoals door de Stichting gevorderd.

Gevolgen voor de praktijk

Anders dan in een artikel van NRC staat beschreven en door TenneT wordt betoogd is dit géén uitkomst die nauw verband houdt met zeer specifieke omstandigheden van het geval, maar gaat het juist om een breed toepasbaar arrest. Het is juist een bevestiging van de bestendige lijn van rechtspraak van de Hoge Raad, die al in 1963 over artikel 1 Belemmeringenwet Privaatrecht overwoog:2

“[…] dat aangezien de verplichting de instandhouding van het aangelegde werk te gedogen zich uitstrekt over de periode waarin dat werk in stand wordt gelaten, van schade gedurende het gehele verloop van die periode zal kunnen blijken;

dat uit de geschiedenis van de totstandkoming van de wet, waarbij werd teruggegrepen op de geschiedenis van de totstandkoming van de verwante Telegraaf- en Telefoonwet 1903, blijkt dat ook de wetgever zich de afwikkeling van de schadevergoeding niet aldus heeft voorgesteld dat deze, zoals bijvoorbeeld geschiedt bij de toepassing van de Onteigeningswet, eens en voorgoed wordt vastgesteld naar den op een bepaald tijdstip bestaanden toestand met inachtneming van alle op dat tijdstip bestaande omstandigheden en waardering van alle met meer of minder zekerheid bepaalbare vooruitzichten, doch er van is uitgegaan dat zowel bij den aanleg als daarna van schade blijken kan en dat van elke schade, waarvan gedurende den tijd waarin het werk in stand blijft, blijkt, telkens, wanneer zij blijkt, de vergoeding kan worden gevorderd;”

De Belemmeringenwet Privaatrecht, dus inmiddels opgegaan in de Omgevingswet, bepaalt juist dat schade, voor zover nog niet vergoed, (telkens wanneer deze zich voordoet) voor vergoeding in aanmerking komt. Dat geldt dus óók voor (de uitleg van) zakelijk recht overeenkomsten, die zijn of worden aangeboden ter voorkoming van een gedoogbeschikking.

Een striktere uitleg van het begrip toekomstschade in zakelijk recht overeenkomst dan in gedoogbeschikkingen zou grondeigenaren immers in een slechtere positie plaatsen als zij instemmen met door initiatiefnemers aangeboden (model)overeenkomsten. Als dat zo zou zijn, dan loont het voor grondeigenaren kennelijk om onderhandelingen over een werk op een gedoogplicht aan te laten komen, om daarmee hun schadevergoedingsrecht voor toekomstige ontwikkelingen veilig te staan. Een ongewenste en juist gigantisch vertragende ontwikkeling, zo lijkt mij. Door dit arrest lijkt het tegendeel bewezen.

Hof Arnhem-Leeuwarden 21 januari 2025, ECLI:NL:GHARL:2025:286.

HR 6 december 1963, ECLI:NL:HR:1963:AB3973, NJ 1965/56.