Transformatie van recreatieparken: voorwaarden voor huuropzegging

Wat speelde er?

In april 2023 werd de gemeente eigenaar van camping De Marshoeve. De gemeente had hiertoe ook een voorkeursrecht op de camping gevestigd. Doel was de exploitatie te beëindigen per 1 januari 2025, en het terrein te herontwikkelen tot een combinatie van woningbouw en natuur. De gemeente beëindigde eerst de toeristische exploitatie en zegde vervolgens de huur van de nog aanwezige standplaatsen op. De opzegging ging gepaard met een aanbod tot het betalen van een financiële tegemoetkoming, gebaseerd op de RECRON-voorwaarden.

Een aantal huurders verzette zich en stapte naar de rechter.

Wat oordeelde de rechter?

De rechter stelde vast dat het ging om huurovereenkomsten betreffende onbebouwde grond, en dus niet om woonruimte. Op basis van artikel 7:228 lid 2 BW kunnen deze huurovereenkomsten in principe rechtsgeldig worden opgezegd, mits er een opzegtermijn van minimaal één maand in acht wordt genomen.

De rechter oordeelde over dit specifieke geval echter dat – gezien de langdurige huurrelaties, de aard van het gebruik en de impact voor bewoners – aan de opzegging door de gemeente extra eisen gesteld moesten worden. Die eisen volgen uit de redelijkheid en billijkheid:

De eerste eis is dat de gemeente de huurovereenkomsten in dit geval alleen mocht opzeggen als sprake was van een zwaarwegend belang aan de kant van de gemeente. Dat belang was er: de opzegging diende een algemeen, actueel en maatschappelijk doel (woningbouw), aldus de rechter.

De tweede eis is dat opzegging gepaard moest gaan met een passende financiële vergoeding. De door de gemeente aangeboden financiële compensatie op grond van de RECRON-voorwaarden achtte de rechter in dit geval te laag. De gemeente werd in plaats daarvan veroordeeld € 5.000 aan de huurders te betalen. Dit bedrag is verder niet door de kantonrechter toegelicht.

Concreet en haalbaar plan woningbouw noodzakelijk?

Moest de gemeente bij de opzegging ook al beschikken over een concreet en haalbaar plan ten aanzien van de woningbouw? Dit was een stelling van de huurders gelet op het vereiste uit (artikel 11 van) de RECRON-voorwaarden en ziet op situaties van (recreatieve) herstructurering. Partijen zijn het erover eens dat de RECRON-voorwaarden niet op hun rechtsverhouding van toepassing zijn. De rechter oordeelt dat ook als dat wel het geval zou zijn, dit vereiste niet met succes kan worden ingeroepen. Er is geen sprake van herstructurering in de zin van artikel 11 lid 1 onder h van de RECRON-voorwaarden. Herstructurering betekent volgens artikel 1 van de RECRON-voorwaarden dat er een andere inrichting aan (een deel van) het terrein wordt gegeven en daarbij wordt, mede gelet op de inhoud van artikel 12 van de RECRON-voorwaarden, uitgegaan van een voortzetting van de recreatieve bestemming en exploitatie van het terrein na (en soms ook tijdens) het voltooien van de daarvoor benodigde werkzaamheden. Daarvan is in dit geval geen sprake. De gemeente beëindigt het campingbedrijf voor een niet-recreatieve bestemming. Er is dus sprake van een bedrijfsbeëindiging.

Aandachtspunten

Na aankoop van een recreatiepark is er in beginsel ruimte de huurovereenkomsten met gebruikers of huurders van standplaatsen op te zeggen, om zo een herontwikkeling ter plaatse mogelijk te maken. Hierbij kan een zwaarwegend belang noodzakelijk zijn, zoals de realisatie van woningbouw. Daarnaast moeten de gebruikers een passende financiële vergoeding krijgen. Hoe hoog die vergoeding moet zijn, hangt af van de omstandigheden van het geval. Daarnaast adviseren wij altijd een redelijke opzegtermijn te hanteren. Tot slot kan het hanteren van een langere opzegtermijn ook betekenen dat een lagere vergoeding aangeboden hoeft te worden.